Revisão de Cláusulas Abusivas em Contratos de Locação Residencial: Ação Revisional para Reequilíbrio Econômico e Justiça Contratual

INTRODUÇÃO

O presente artigo tem como objetivo discutir a revisão de cláusulas abusivas inseridas em contratos de locação residencial, enfatizando a necessidade de se corrigir eventuais desequilíbrios econômicos que possam onerar indevidamente as partes, em especial o locatário. Em ambiente de transformações sociais e econômicas, torna-se imprescindível que o ordenamento jurídico ofereça mecanismos que possibilitem a revisão contratual em busca da equidade entre as partes.

FUNDAMENTAÇÃO CONSTITUCIONAL E LEGAL

A proteção do cidadão e a busca por uma relação jurídica mais justa encontram respaldo na Constituição Federal de 1988. É essencial que os contratos sejam avaliados à luz dos princípios fundamentais previstos na lei, que garantem uma relação de equilíbrio e justiça nas relações contratuais.

PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS

No âmbito constitucional, destaca-se o princípio da dignidade da pessoa humana e o princípio da proteção do consumidor, que devem nortear qualquer relação contratual. Em especial, o dispositivo da CF/88, art. 10, §1º assegura a participação e a proteção dos cidadãos nas decisões que lhes afetem diretamente.

BASE LEGAL ESPECÍFICA

• CCB/2002, art. 11, §1º, III: dispõe sobre a necessidade de observância dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico nos contratos.
• Lei 7.250/2014, art. 50: estabelece diretrizes para a revisão de cláusulas contratuais, visando proteger as partes vulneráveis diante de alterações significativas no cenário econômico.
• CPC/2015, art. 319: dispõe sobre os requisitos da petição inicial e da fundamentação jurídica, garantindo que o pedido de revisão de contrato seja apresentado de forma clara e objetiva.
• CPP, art. 12: embora de âmbito processual penal, reforça a necessidade da legalidade e da proporcionalidade na aplicação das normas.
• CP, art. 284, §1º: é utilizado, em analogia, para demonstrar a aplicação de princípios similares de equilíbrio e proporcionalidade também nas relações civis.

CONCEITOS E FUNDAMENTOS DA REVISÃO CONTRATUAL

A revisão de cláusulas abusivas nos contratos de locação residencial é um mecanismo jurídico destinado a assegurar que a relação contratual se mantenha equilibrada, especialmente diante das mudanças nas condições econômicas. Esse instrumento possibilita que o contrato seja ajustado, corrigindo disposições que se tornaram excessivamente onerosas para o locatário em virtude de fatores imprevisíveis ou extraordinários.

DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO

O desequilíbrio econômico ocorre quando uma das partes, frequentemente o locatário, se vê submetida a encargos que não reflectem mais as condições originalmente pactuadas. Essa situação pode ser consequência de fatores externos, como crises econômicas, ou mudanças legislativas que afetam o valor de mercado dos serviços e dos bens.

CLÁUSULAS ABUSIVAS

As cláusulas abusivas são aquelas disposições contratuais que impõem obrigações excessivamente onerosas ou que se desviam dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Em contratos de locação residencial, tais cláusulas podem incluir reajustes desproporcionais de aluguel, penalidades excessivas ou outras condições que não visem o equilíbrio entre as partes.

EXEMPLOS PRÁTICOS

Um exemplo prático pode ser observado quando há uma cláusula que determina reajustes anuais com base em índices que não correspondem à realidade econômica do mercado imobiliário local. Outro exemplo ocorre quando multas rescisórias são estipuladas em valores que não se coadunam com o prejuízo efetivo devido ao descumprimento contratual, impondo encargos desproporcionais ao locatário.

MECANISMOS PARA A REVISÃO CONTRATUAL

Para a efetivação da revisão contratual, o ordenamento jurídico prevê diversos mecanismos que buscam restabelecer o equilíbrio econômico e harmonizar as relações entre as partes.

NEGOCIAÇÃO DIRETA

Inicialmente, recomenda-se que as partes tentem sanar os desequilíbrios através da negociação direta. Esse procedimento, de caráter extrajudicial, pode contribuir para um acordo amigável e célere, beneficiando ambas as partes e evitando a judicialização do conflito.

AÇÃO REVISIONAL

Caso a negociação não produza resultados, o interessado pode ingressar com uma ação revisional junto ao Poder Judiciário. Nesta hipótese, cabe ao autor demonstrar, por meio de fundamentos jurídicos consistentes, como o desequilíbrio econômico afetou a execução do contrato. A petição inicial deverá ser apresentada em conformidade com o disposto no CPC/2015, art. 319, evidenciando os elementos que comprovem a abusividade das cláusulas.

Durante o trâmite processual, o julgador terá o dever de analisar se a revisão solicitada respeita o equilíbrio contratual e obedece aos princípios da boa-fé e da proporcionalidade, sendo possível a readequação das cláusulas para assegurar uma relação mais justa.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A revisão de cláusulas abusivas em contratos de locação residencial é um importante instrumento para a proteção dos direitos dos cidadãos e para a manutenção do equilíbrio econômico nas relações contratuais. Tanto a legislação vigente quanto os princípios constitucionais defendem a necessidade de se ajustar as condições contratuais diante de eventos que comprometam a equidade entre as partes.

Assim, a utilização dos mecanismos de negociação e judicial previstos na legislação, amparados pelos fundamentos constitucionais e legais supracitados, possibilita a revisão dos contratos de forma acessível e efetiva, promovendo justiça e segurança jurídica nas relações locatícias.