CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL PÓS-PANDEMIA: REPACUTAÇÃO DE CLÁUSULAS PARA GARANTIR O EQUILÍBRIO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO

INTRODUÇÃO

O advento da pandemia provocou impactos significativos na economia e nas relações contratuais, especialmente no setor de locação comercial. Com a crise e seus desdobramentos, tanto locadores quanto locatários passaram a enfrentar desafios inéditos, o que impulsionou a necessidade de repactuação de cláusulas contratuais visando o restabelecimento do equilíbrio econômico e social entre as partes. Este artigo tem o intuito de apresentar fundamentos constitucionais e legais, esclarecendo o tema de forma acessível ao público leigo, sem descurar da consistência jurídica necessária.

FUNDAMENTAÇÃO CONSTITUCIONAL

A Constituição Federal de 1988 oferece a base necessária para a proteção de direitos e garantias em relações contratuais. Em especial, o dispositivo CF/88, art. 10, §1º ressalta a importância do respeito aos princípios da dignidade da pessoa humana e da função social dos contratos. Estes princípios fundamentam a repactuação das cláusulas, servindo para assegurar que as obrigações assumidas não se tornem excessivamente onerosas para uma das partes, sobretudo em períodos de crise.

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL

A repactuação de contratos de locação comercial deve observar uma série de dispositivos legais que orientam a interpretação e a execução dos mesmos. Entre as normas mais relevantes, destacam-se:

• CCB/2002, art. 11, §1º, III: que trata da autonomia privada e dos limites da liberdade contratual, permitindo ajustes desde que respeitados os princípios que garantam o equilíbrio entre as partes.
• Lei 7.250/2014, art. 50: que, ainda que voltada para outras matérias, reforça o papel das cláusulas pactuadas na estabilização das relações e na proteção dos interesses de ambas as partes.
• CPC/2015, art. 319: dispõe sobre os requisitos essenciais do contrato e da petição inicial, evidenciando a necessidade de clareza e objetividade na redação das cláusulas contratuais.
• CPP, art. 12: que, em contextos específicos, reafirma a necessidade de observação das garantias processuais e instrumentais que podem ser aplicadas analogicamente para a proteção das partes em contratos civis.
• CP, art. 284, §1º: que, mesmo em sistemas penais, demonstra como a razoabilidade e a proporcionalidade devem permear quaisquer relações jurídicas, servindo como parâmetro para a avaliação de contratos em que haja desequilíbrio.

Estes dispositivos, inter-relacionados, fornecem o arcabouço necessário para entender que a repactuação de cláusulas não se trata de uma simples modificação contratual, mas de um mecanismo fundamental para ajustar as obrigações dadas as novas condições econômicas e sociais.

REPACUTAÇÃO CONTRATUAL: CONCEITOS E IMPORTÂNCIA

A repactuação de contratos consiste na reavaliação e eventual modificação de cláusulas previamente acordadas, com o objetivo de restabelecer o equilíbrio entre as obrigações do locador e do locatário. Tal ajuste é essencial para lidar com alterações extraordinárias no cenário econômico, como as vividas na pós-pandemia.

Este mecanismo encontra respaldo não só nos dispositivos constitucionais e legais já mencionados, mas também em princípios doutrinários que enfatizam a função social do contrato. Assim, ajustá-lo quando ocorrerem fatos supervenientes que alterem significativamente a base econômica do acordo é um direito das partes e um meio de garantir a continuidade e a viabilidade do negócio jurídico.

BENEFÍCIOS DA REPACUTAÇÃO PARA AS PARTES

A repactuação contratual oferece benefícios mútuos. Para o locador, permite revisar valores e condições de reajuste, adequando-os à realidade do mercado pós-pandemia. Para o locatário, a renegociação busca evitar a onerosidade excessiva, garantindo a continuidade da atividade econômica sem comprometer a saúde financeira da empresa.

Um exemplo prático consiste na revisão do valor do aluguel, considerando a queda de faturamento durante a crise. A repactuação pode incluir cláusulas que estabeleçam um período de carência ou uma redução temporária do valor, com previsão de reajuste gradual conforme a recuperação econômica. Dessa forma, busca-se a manutenção da função social do contrato, que é garantir a continuidade das relações comerciais sem que uma das partes seja prejudicada de maneira desproporcional.

ASPECTOS PRÁTICOS DA REPACUTAÇÃO

AUTONOMIA DA VONTADE E REVISÃO CONTRATUAL

A autonomia das partes é um princípio basilar nas relações contratuais. Entretanto, quando surgem mudanças imprevisíveis – como a crise decorrente da pandemia – o equilíbrio contratual pode ser comprometido. Assim, a repactuação surge como um instrumento de flexibilidade que visa adequar o contrato aos novos contextos.

A aplicação prática deste mecanismo envolve a renegociação dos termos previamente acordados, sendo fundamental que ambos os lados expressem suas razões e que a negociação seja pautada pelo diálogo e pela transparência. Essa abordagem não só preserva a boa-fé objetiva, mas também contribui para a segurança jurídica e para a estabilidade das relações comerciais.

IMPORTÂNCIA DO DIÁLOGO E DA MEDIAÇÃO

A busca pelo equilíbrio entre locador e locatário recomenda a adoção de métodos consensuais de resolução de conflitos, como o diálogo e a mediação. Estes métodos auxiliam na construção de soluções que atendam aos interesses de ambas as partes, evitando litígios prolongados ou a desvalorização do contrato. A abertura para a renegociação deve ser vista como uma forma de preservar a relação comercial em um momento de incerteza.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em conclusão, a repactuação de cláusulas em contratos de locação comercial pós-pandemia é uma medida indispensável para adaptar as relações contratuais às novas realidades econômicas e sociais. Os fundamentos constitucionais, associados à legislação específica – como CF/88, art. 10, §1º, CCB/2002, art. 11, §1º, III, Lei 7.250/2014, art. 50, CPC/2015, art. 319, CPP, art. 12 e CP, art. 284, §1º – garantem que o ajuste contratual ocorra de forma legítima e equilibrada.

Dessa maneira, tanto locadores quanto locatários encontram respaldo jurídico para questionar e modificar cláusulas que, em face dos acontecimentos extraordinários, possam se tornar desproporcionais. O incentivo ao diálogo e a adoção de medidas conciliatórias reafirmam o compromisso com a função social dos contratos e a proteção dos direitos fundamentais de todas as partes envolvidas.